Interesse nur Eigenheimkredite: wie sehen die Kreditkonditionen zu arbeiten?

Die meisten von uns haben von Eigenheimkredite gehört. Sie wissen, Refinanzierung Ihres Hauses für eine zweite Hypothek zu ziehen etwas mehr Geld für zu Hause Verbesserungen oder Rechnung Konsolidierung. Aber wussten Sie, Sie könnten Ihr Haus zu refinanzieren und tatsächlich weniger zahlen auf Ihrer Hypothek jeden Monat? Wenn Sie planen, in Ihrem Haus für weniger als 10 Jahre bleiben oder einige Zeit brauchen, um zu verstauen weg einige dringend benötigte Einsparungen, ein Interesse nur home equity loan könnte für Sie arbeiten.

Home Equity-Darlehen und Kreditlinien haben meist variable Zeiträume von drei bis zehn Jahren. Nach dem anfänglichen Zeitraum abgeschlossen ist, die Kredite zu einem vollständigen fortgeführten Darlehen umzuwandeln. Hier ist ein Beispiel: In einem klassischen Darlehen enthält jeder monatlichen Zahlung Zins-und Tilgungszahlungen. Nach fünf Jahren der traditionellen Zahlungen, wäre die Bilanz eines $ 100.000 Haus als 93.054 $ zu zeigen. Eine 10-jährige Interesse nur Darlehen benötigt nur eine Zinszahlung für die ersten zehn Jahre. Nach zehn Jahren der regelmäßigen Zinszahlungen, bleibt der wichtigste bei $ 100.000. Das Darlehen wird dann wieder abgeschrieben und regelmäßige Zahlungen geleistet werden.

"Ein interest-only home loan kann auch eine gute Option für Menschen, die in ihren Häusern für weniger als 10 Jahre sein sollen. Die durchschnittlichen Hausbesitzer bleibt in ihrer Heimat zwischen fünf und sieben Jahren. Wie bereits erwähnt, sind die Heimat Hypothek Zahlungen meist Zinsen für die ersten Jahre des Darlehens. Viele Hausbesitzer wie die Möglichkeit, dass Zinsen nur Zahlungen und über das zusätzliche Geld, da sie für Studiengebühren-speichern Sie bitte, machen zu Hause Verbesserungen, oder kaufen Sie eine dringend benötigte neue Auto. "

Wenn Sie planen, Ihr Haus verkaufen, bevor die Zinsen nur Zeit, kein Schaden kein Foul. Denken Sie daran, das Interesse während der Interesse nur Teil der Darlehen ist voll abzugsfähig nach dem IRS. Aber denken Sie daran nach dem anfänglichen Zeitraum von zehn Jahren die wichtigsten Gleichgewicht nicht verändert hat. Einige Kreditgeber bis die Zinsen auf das Darlehen, und Sie können mit einer Hypothek Zahlung sogar höher als stecken hatten Sie eine eher traditionelle Darlehen finanziert.

Die Los Angeles Times brachte einen Leitartikel von Jack Guttentag über Zinsen nur Eigenheimkredite. "In den 1920er Jahren waren Kredite dieser Art der Norm; Kreditnehmer in der Regel am Termin refinanziert Aber die Depression der 30er Jahre viele, um in die Zwangsversteigerung gehen verursacht, und Kreditgeber aufgehört zu schreiben, die Darlehen.." Aber Guttentag schreibt auch, dass das Interesse nur Darlehen nicht immer der kluge Investition. "Angenommen, Sie haben eine 6,25% Hypotheken und Ihre finanzielle Plan ruft zur Steigerung Ihres Vermögens in diesem Monat von 100 Dollar." Wenn Sie es in der Bank, können Sie verdienen 2% bis 4%. Wenn Sie es in Anleihen oder Aktien, können Sie mehr verdienen, aber nehmen Sie ein Risiko ein. Wenn Sie es verwenden, um das Gleichgewicht Ihrer Hypothek zu reduzieren, verdienen Sie 6,25% ohne Risiko.

Die Steuerersparnis auf Hypothekenzinsen nicht beeinträchtigt solche Vergleiche, weil Sie Steuern auf Zinserträge zahlen müssen. Angenommen, Sie sind in der 39,1% Steuerklasse. Dann wird Ihr 6,25% Hypothek kostet nur 3,81% nach Steuern, sondern ein 4% CD liefert nur 2,44% nach Steuern. "Die Investition, die am meisten vorteilhafte vor Steuern ist, ist auch die günstigste nach Steuern." Fazit ist, dass ein Interesse nur home equity loan eine kluge Wahl für Eigenheimbesitzer mit hohem Marktwert (HMV) plant zu verkaufen, bevor die Zinsen nur abgelaufen ist. Wenn Sie ein Interesse nur zweite Hypothek als finanzielle Strategie für Ertragssteigerungen wählen, stellen Sie sicher, dass das Interesse verdienen Sie an anderer Stelle ist es wert den zusätzlichen Interesse, wenn das Interesse nur Darlehen umwandelt.
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